编者按：今年是改革开放30周年，本刊特增设"广州改革开放30年"口述史专栏，目的是总结广州改革开放30年的历史经验，宣传广州改革开放的辉煌成就，弘扬广州人求真务实，敢为人先的精神，激励人们坚定不移地高举中国特色社会主义伟大旗帜，深入贯彻落实科学发展观，继续解放思想，坚持改革开放，在新的历史起点上，再创广州新辉煌。

　　采访人：杨苗丽

　　摄    影：卢玉华

　　2008年2月

　　讲述人：李庆符，原东山区城建局长，政协广州市东山区第六、七届委员会常务委员，广州房地产学会第一、二届常务理事，广州东华实业公司原副董事长、副总经理，广州东华实业股份有限公司第一届监事会监事长，高级经济师。

　　旁白：三十年前，房地产对于中国人来说，还是一个十分陌生而又遥远的词汇。敢为人先的广州人乘着改革开放的春风，高举解放思想的大旗，打破坚冰，锐意改革，走出了房地产开发的新路，成为当之无愧的房地产业的先驱者。冬日，细雨纷飞、寒风阵阵，我们在东湖新村敲开了李总的家门。八十多岁高龄的李总早已准备好资料，等着我们的来访。谈起创造了四个全国第一的“东华模式”（即广州模式），李总脸上始终洋溢着微笑，写满了自豪。

　　昔日广州住房的窘况

　　住房历来是民生的重大问题，经历了十年“文革”，以阶级斗争为纲，致使经济严重衰退，民生问题无暇顾及。由于欠账太多，广州人的住房困难成为极为突出的问题。按照房管部门提供的调查资料显示，1978年广州市城区人口的居住面积平均只有3.82平方米。当时暂定的住房困难户界线为人均5平方米以下，特别困难户为人均2平方米以下。而当时广州东山区尤见困难，区内固定住户约10万户，其中属于人均5平方米以下的约2万户，2平方米以下的特困户则有6000户以上。当时我曾在东山区的白云路、三角市一带做过实地考察，发现一家人“三代同房”的比比皆是，“三代同床”的也不少（即一个小房间设一张三层的架床，中年夫妻睡中层，年老的父母睡下层，小孩睡上层），足见当年住房难的困境。

　　解放思想破难题

　　1978年12月，党的十一届三中全会召开，党中央果断决定把党的工作重心转移到经济建设上来。贯彻党的十一届三中全会精神，广州把经济建设和解决民生问题提上了议事日程。解决住房难是其中之一。建设住房，首先要有地皮和资金，如果说地皮在当时还不成问题的话，那么大笔的资金则是最大的难题。因为文革以后，百废待兴，而这一切都离不开钱，倘若按过去的做法，等待政府拨地出资建住房，也许要等上若干年。当时的区领导以及我这个城建局长最大的愿望就是尽快解决老百姓住房难的问题。

　　有什么办法可以破解这一难题呢？

　　这时，国家已经出台了改革开放的政策，如在工业生产方面，已初步采取了“三来一补”的办法，即自己没有资金，材料短缺，可以承接境外的来料加工、来样加工、来件装配的补偿贸易，使工业生产活了起来。这种做法使我们受到极大启发。我们建设住宅，缺少的是资金，是否也可以解放思想，从境外引进资金解决我们的难题呢？如果引进资金建房，然后把建成的房子的相当一部分给投资的外商在境外销售以回笼资金并获取利润，我方获得分成的部分住房则可以解困。这样做，一举两得，双方都有好处，何乐而不为。

　　集思广益得出的这一大胆设想能否行得通，我们心中也没有底，但当东山区领导蔡若明等向主管城市建设的市领导林西副市长汇报时，却得到这位老领导的大力支持与赞同。林西在五六十年代曾参与过华侨新村的建设，当时就是让华侨和港澳同胞用侨汇购房，回笼的侨汇正好缓解了国家经济建设的燃眉之急。而当年的成功做法与我们这次的设想有着异曲同工之妙。

　　得到领导的赞同，我们悬着的心总算放下。在林西副市长和区领导的直接领导下，1979年6月，“东山区引进外资住宅建设指挥部”成立，由中共东山区委书记蔡若明兼任总指挥，马锦文兼任副总指挥。从此，我们竭尽全力朝着引进外资兴建住宅的目标努力，以求达到在国家没有投入资金的情况下建成大批住房舒解民困的目的。

　　杨尚昆亲手改规划

　　引进外资兴建住宅，首先必须准备好建房用地。在林西副市长及市规划局的支持下，最初在大沙头划出了14万多平方米的用地红线。该地块以大沙头平房住宅密集区为主，东北面有属于东山湖公园范围内的两个未开发的废水塘和公园管理处用于办公的几间小平房，红线图示有两条市政规划道路把地块分为东北、东南、西南三片建房用地。但三块地有的地块小，有的拆迁安置困难大，致使外商不愿接受。

　　为解决问题，我们东山区的领导只好直接向时任省委第二书记、市委第一书记的杨尚昆汇报引资建房的工作，还提出可否把横贯用地东西的规划路（东湖西路）向南移50米，使之与东山湖公园内的垂柳湖堤正对，既利景观实用，又调整了三片建房用地，使之比较均匀。杨书记认为只要有利于引资建房的启动就应该修改原来的规划，于是拿起桌面上的红铅笔在地籍图上原规划路的南面正对公园垂柳湖堤的位置画了两条示意马路向南移50米左右的红线，表示该马路的移动。我们把杨书记的意见和所画地籍图送市规划局，市规划局当即按照杨书记的意见作了规划路的位置调整（即现在东湖新村南边的东湖西路）。修改后的东北片用地面积约30550平方米，为外商所接受并着手进行平面规划，这总算为下一步合作建房的洽谈创造了条件。

　　林西主持协调会

　　准备征用的建房地块上还有一些单位的用地，部门的利益如何合理保护也是一大学问，如果处理不好，对方不交地，整个工程就无法启动。随着与外商合作建房的谈判逐步深入，对交出用地的紧迫感也与日俱增。为此，林西副市长多次在烈士陵园管理处会议室亲自主持协调会，邀请相关单位座谈研究，找出一个双方都能接受的解决办法。经多次协商，有关部门最后接受了东山区提出的补偿办法，包括安置几十户拆迁居民、提供十个单元给该单位和为该单位建一栋两层的办公楼。此间，市建委的领导苗桂凡也做了很多协调工作。征地过程中的又一个难题被破解。

　　做好工作除疑虑

　　解决了建房用地，可以说只是万里长征走完了第一步。此后，还有许多阻力需要我们去冲破，还有许多问题需要我们去解决。

　　闭关自守了几十年，初次打开国门，一切都是新的，很多事没有先例。如果循着过去的思维方式，我们的做法就难以得到理解，由此引起一些部门的疑虑。首先是侨务部门。侨务部门从20世纪50年代建华侨新村开始，直至60年代的“文化大革命”前还陆续在市内的一些地方兴建了一些侨汇房卖给海外华侨和港澳同胞，安排给他们的亲属居住，得到的全部外汇提供给国家，以应对当时外汇奇缺的局面，也是联系团结海外侨胞的途径，可这些工作在“十年动乱”中被迫中止。改革开放伊始，我们搞引进外资建房的目的是为舒解城市居民的居住困难，而侨务部门却认为是将来兴建侨汇房的障碍，于是收集了我们引进外资建房的有关资料向国家侨务委员会反映，说引资建房实质是勾结外商剥削华侨。对这种反对观点，市领导曾组织过多次会议，林西副市长作了很明确的解释，说明引资建房是地方政府为了舒民困、解民愁所采取的结合实际争取多建住宅的措施。市委常务书记许士杰也向侨务部门作了解释……经过多方努力，终于打消了他们的疑虑。其次，是一些相关部门，有的人对我们的做法表示不理解。有人提出善意批评，也有人对我们“上纲上线”。例如说：你们用国家的土地与外商合作建房，实质上是出卖国土，是卖国贼，是第二个李鸿章；你们这样做是昏了头脑，我要用冷水甚至冰水淋醒你们；在征用公园用地时还有人说，我们是建公园的，不是卖公园的……面对种种责难，我们不与争辩，只是以问心无愧和对人民负责的精神去加倍努力工作，期望日后以事实去说服他们。

　　省市领导鼎力支持

　　作为试吃螃蟹的第一个引资建房工程，它不仅是建房子那样简单，还包括了一系列的改革。因此仅有巨大的勇气还是不够的，还需要许多创新的举措。值得庆幸的是，这项工作得到了省市领导的鼎力支持。市领导多次为这项工作开会研究，解决问题。林西副市长一直奔走呼号，市委第一书记杨尚昆、第二书记梁湘、市委书记薛焰都先后为这项工程作过指示，主持过会议，做过工作，其重视程度可见一斑。最后，这项工程须报省主管部门作审批。有关部门领导以没有先例而不敢批准为由，让我们直接去请示省委书记处书记王全国。几经周折，我们先后通过薛焰书记、林西副市长的牵线搭桥，终于去到刚从北京开会回来的王全国书记家中请示。他在听了我们的工作报告后，马上批示“试点建6万平方米”。王全国书记的批示，一锤定音，为我们的前期准备工作画上句号。

　　成为建国后在广州第一个办公证和保险的项目

　　首个引资建房，双方的信任十分重要。然而，由于多年来缺少沟通，使彼此互信的程度受到限制。为确保合作顺利进行，外方要求双方的合同必须经公证部门予以公证，投资所兴建的房屋必须投保建筑行业的全险加上战争险、政变险等特殊险种。由于要求较高，港方愿自行负担保险费用。当我们按照这样的要求去寻求解决时，难题出来了。司法部门刚准备成立公证处，还没有办理公证业务，更未确定怎样收取公证费。后经有关领导研究，为了支持改革开放的首宗引进外资建房，由法院给予公证。由于未有收费的依据而又不能无偿公证，便提出由我们提供一台办公用的中文打字机代替公证费。当时在国内还买不到中文打字机，于是从香港进口一台繁体字的中文打字机送给法院以抵公证费用。在保险方面，广东省保险公司刚成立，还未正式开展保险业务，我们提出要保的不仅建筑的全险，还要保战争险、政变险，保险公司很是为难。出于对改革开放后的第一宗引进外资建房的支持，他们派专人前往北京保险总公司请示。保险总公司的领导十分重视，为了首宗引资建房的成功，担负起所有的责任，发出了坚强有力的保险单，让港方投资的人士吃了定心丸。

　　在北园酒家签约与访港学习

　　1979年10月15日，在秋季出口商品交易会召开之际，我们与外商在北园酒家举行了签字仪式，宣告这宗引资建房合同正式生效。这是国内第一宗引进外资兴建住宅的合同书，它记录下我们改革开放的决心和步伐，也记录了我们曾经历的种种艰辛。

　　广州市东山区引进外资住宅建设指挥部与香港宝江发展有限公司在协议书中明确规定：1981年4月第一批楼房建成时要建立住宅小区管理机构，依照香港屋村管理模式进行管理服务。

　　1980年4月我们应港商要求，组团访问香港，其中主题之一是参观香港的屋邨管理，取得其经验回来应用。我们拿到了香港“薄扶林屋邨”的管理服务规章制度回来作参考，于1980年即拟定了东湖新村的管理服务规定和有关细则，在1981年4月首批楼房建成前成立“东湖新村管理处”，对4月交付使用的首批住宅实施管理服务。这也是广州及至全国第一个实行住宅小区管理的楼盘。

　　着手解决住房配套的三大难题

　　在与外商签订了引进外资兴建住宅的合同后半个月内，外商的港币1000万元存入了香港交通银行的专户，紧接着按合同约定的第一笔专款300多万港元汇进了广州。我们是以“广州市东山区引进外资住宅建设指挥部”(下称指挥部)的名义与外商签合同的，汇入的300多万港元按外汇管理规定折成了100多万人民币注入了指挥部的账户，这可是相当于近年来市里拨给东山区兴建解困住房资金的全年数额。这笔款项给了我们一个喜悦，也促使我们要认认真真地去运用好这些资金以完成这个任重道远的任务。实际上我们的建房准备工作在外资未进入前的谈判过程中已开始着手进行，如“东湖新村”规划方案的报批，建筑图纸的初步草拟，废水塘的填土等……当指挥部的架子搭起来时是分文没有的，调来的干部都是从区机关或区属各局抽来的，全部由原单位带着工资上任，办公用品也由区机关供给。后来从区委借了500元开设银行账户并作零碎开支。又在填废水塘时，为鼓励运输汽车和人力运输车将淤泥瓦渣等运来填塘，给运泥车一点茶水费，又向区里借了5000元作为开支。所以当港方资金汇入时，我们的前期工作已进行到相当的程度。汇款到后，立即付还两次向区里借的钱，并紧张地开展施工前的各项工作。1979年12月21日打下“东湖新村”的第一根混凝土灌注桩，正式宣布了广州市引进外资建房工程的正式启动。这是二十多栋楼房的建筑群，面积达6万平方米以上的小区开工，在当时来说工程量不小，牵涉面颇大，在建筑材料供应、运输，市政配套，技术措施等方面，都需要有机的配合，为此我们进行了一系列的工作，最主要的是解决了住房配套的三大难题：

　　1、解决供水：大沙头地段一直是缺水区，许多住户都没有自来水入户，而是到公共水龙头处取水。据自来水公司透露，大沙头是水源不足的，现在要供应几十栋楼扬程20多米高的群体居民用水根本不可能，必须从远处引入足够的水源。为此我们恳切地向自来水公司请教，不分日夜地向公司的主管领导、专业技术人员和经办人员反映要求，甚至登门造访，终于得到他们的支持，筹划从远离东湖新村四公里多的越秀北路北园酒家旁的水源，铺设80毫米大的水管4.3公里至东湖新村。方案决定了还有许多具体的问题要商定，如造价预算需130多万元由我们负担，我们提出输水管途经越秀北、越秀中、越秀南转入大沙头路，全程4300米的全部费用如果全由我们负担，那么这条水管应为我方专用，以后若沿途有接驳这条水管用水的单位和个人，应向我方申请并交纳铺管费后才能接驳使用。但自来水公司认为，按规定水管的铺设不论谁投资，其管理权和使用权均属自来水公司，为此双方相持不下。无奈之中只好报请市建委仲裁。市建委在重视和支持改革开放中的新生事物的前提下做出了公正的裁决，要求我方提供铺管预算费用130多万元的60％即80万元，其余的由自来水公司包干负责，新铺输水管为自来水公司拥有。双方都接受了仲裁，输水管得到了及时的施工并投入使用。

　　2、解决供电：大沙头当年也是严重缺电区域，附近没有变电站也没有高压输电线，因此东湖新村的用电必须从远处引入电源。经向供电部门申请并协商，供电部门提出拟从海珠区铺设经珠江江底的输电电缆供电，供电线路长约六、七公里，其中过江部分的费用很高。我们引资建房是包干造价至交付使用的，费用高了负担不起。为此再三向供电部门反映实情，要求大力支持我们摸着石头过河的引资试点，最后得到了供电部门的理解和支持并修改了方案，改从水筠岗东面的龙潭变电站铺设3—4公里的输电线至大沙头，解决了东湖新村一带的民用电源。

　　3、解决报装电话：当我们与港商签订引资建房合同时，港商便提出要在五户居民中最少安装一部市内自动电话。东湖新村当时规划建8层楼房27栋(后修改实建25栋)、16层楼房2栋，共可安排住户约1000户，这就需安装电话不能少于200门，但当时整个大沙头地段只有公共电话2门，另有十多门单位电话，没有别的线路和号码。幸好市电信局答允大力支持，由我们投资30多万元从最近的农林下路的电信七分局铺设地下管线约3公里到大沙头，容量400对的电话电缆在第一批楼房建成前铺设好，可随时安装住宅电话．完满解决了我们对港商的承诺，让在香港以外汇购买东湖新村房屋的居民，入住时即可申请享受在当时罕见的自动电话服务。

　　以上三方面的市政配套在当时(1980—1981)的情况下是很难办到的。广州市不少机关事业单位和国营企业，当年千方百计筹集资金兴建职工宿舍，房子建成了而未能安装用电、用水的比比皆是。急于入住的，在取得入住权时只有先搬进去，无电灯便点蜡烛或煤油灯，无水用便提着水桶到楼下的原施工用水处接水，不论住在哪一层都要提水上楼，集中取水时还经常要排长队轮流取水，每月交水电费时还要按比民用水电费贵许多的工业用水价和动力电费价交费。家里安装电话就更是难上加难了，由于整体的市话设备不足，机关和企事业单位的电话还缺口很大，住宅家庭难得批装一部电话，就算批准了申请并交了昂贵的初装费，尚不知何年何月才能装上。东湖新村的电话由于是我们供资铺线，电信部门给了我们400门电话的安装权，并让我们每部电话收取安装费400元作为投资铺线的补偿。只要我们安排给某住户，电信部门即给予安装派号，手续简单住户称赞有加。

　　上述三个专业部门的支持和有关专业人士的忘我劳动，使得我们引资建房的工作得以顺利进行且信誉超卓。

　　“东湖新村”引来外交官

　　经过一年多的努力拼搏，引资建房60000平方米中要交给外商的20000平方米于1981年分两批交给了外商，按时安排购房者入住，同时按香港屋村管理模式建立了住宅小区管理。归我方所得的40000平方米也都在施工中，分批于1982年完成。至1982年底，“东湖新村”规划兴建25栋八层住宅楼中，除2栋因公园的几栋平房未迁出而未建，23栋已全都完工。我方所得房屋除部分安排给拆迁户及一些临马路首层做配套用房外，其余均作为人民币商品房卖给有关企业、银行，以收取资金进行再建房，也就是借别人的母鸡生下的蛋，孵成小鸡养大再生蛋的历程出现了，所建的房屋也是国内第一批商品住宅。在三万多平方米的用地上，用科学、实用、美观结合建起来的23栋八层楼房，整齐地排列在风景秀丽的东湖公园旁，并把两大块绿地抱在怀中。二层平面有连通的平台走道贯通整个小区，成为国内首创的双层面交通体系的住宅楼房群体，新颖的建筑规划和美观、大方、实用的住宅小区，引起了各界人士的关注。外交部了解到改革开放前沿的广州有不少新鲜事物，特意安排了1983年回国述职的外交官近200人来“东湖新村”考察，使他们给驻节国宣传我国改革开放的成果有了生动的实例。我们用了半天的时间向外交官们介绍了首宗引进外资建房的情况，井在“东湖新村”配套的小茶馆里设点心餐招待了他们。

　　首创“借鸡生蛋”的广州模式惠及全国多个城市

　　引资建房的主要目标是解决群众的居住困难，原设想是在引资建房中取得的分成房直接安排给住房困难户，后来采取了“借鸡生蛋”的办法，把引资建房中分得的房屋作为商品房出售以取得更多的资金兴建更多的房屋。在这循环中必然使用许多建房基地，在城市里用地有一定数量的拆迁住户需用新建的房屋予以安排，征用的农田或单位的非住宅房屋也大多要求以新建住宅作为补偿的，补偿给单位或农村的房屋所安排的住户不少是住房困难户。至于出售的商品房，不论是外商在境外出售的还是国内有关单位购买的，安排的住户虽也有改善居住条件而锦上添花的，但大多数为住房困难户。由此可见，虽然没有直接把住房分配给困难户，但实际上通过良性循环，所建的住宅大部分都起了解决住房困难的作用。1983年，东华实业公司成立。这是经营房地产的公司，它继承了“东山区引进外资住宅建设指挥部”的工作，由谢乃强任总经理，何树林和我任副总经理。市委发文，任命蔡若明为公司董事长，东山区政府任命我为副董事长。据粗略统计，从东山区引进外资住宅建设指挥部1981年完成建房2万多平方米开始，到后来的东华实业公司，每年的建房面积都有增加，高峰的1986年竣工面积达16万多平方米，至1988年底向社会公开发行股票前累计建成房屋60万平方米左右，除少许配套用房外约有8000余套的住房投入使用，其中解决属于住房困难户入住的超过5000户以上。

　　1983年是东山区引进外资建设住宅初见成效的一年，引资建房的成功经验也引起了各方面的关注与重视，国家的主管部门城乡建设环境保护部住宅局局长刘挥带着专家们到“东湖新村”实地考察指导。我们向他汇报了广州市住房的困难情况，既然无资金解决，便借改革开放赋予的政策，吸引境外资金兴建住宅采取房屋分成的办法。在考察议论中举出了吸引境外资金建房可以比喻为惜别人的母鸡生蛋，资金像母鸡，建成的房屋即鸡蛋，鸡蛋可孵成小鸡养大了再生蛋．形成蛋——鸡——蛋——的循环，建成的房屋可以变成资金，也可以形成房屋——资金——更多的房屋的良性循环，从此“借鸡生蛋”的比喻就传开了。在议论中还提到我们在建设“东湖新村”的过程中所采取的“规划——建设——管理”一条龙进行，使东湖新村初步成型时，其绿化、道路、水电、通信、生活供应、金融服务等一应俱全，羊城晚报称之为“微型社会”，这就是所谓“借鸡生蛋”的“东华模式”。从此，“借鸡生蛋”的“东华模式”便在全国的房地产管理、房地产开发行业内热论开来了，新闻媒体也据此展开报道。在以经济建设为中心的中国大地上，“东华模式”无疑是非常及时的成功经验，故很快便走出广州，传到各地。

　　首先受到触动的是正在开始经济特区建设的深圳市，该市的一位副市长带领一批房地产开发、管理的人员到东湖新村参观，我们热情接待了他们，他们表示要按“东华模式”的路子开展深圳市的建设。若干年后我们去深圳参观学习时发现，深圳的福田区里有不少类似东湖新村那样周边式双层面的小区布置，经了解是按规划——建设——管理一条龙的办法进行建设的。

　　1985年，在宁波召开“中国沿海港口开放城市房地产业协会”成立大会；1986年，在烟台召开的“中国房地产业协会”成立大会，在这两次大会上，建设部均肯定广州东华实业公司(前身为广州市东山区引进外资住宅建设指挥部)介绍的“借鸡生蛋”的“东华模式”的做法与经验。沿海房协在举办厦门和大连培训班时，两次邀请东华实业公司派人前往讲授“住宅小区的管理与服务”课程。天津、上海、武汉等城市还多次邀请我前往讲述“借鸡生蛋”的“东华模式”的思路与实践。

　　1987年我前往苏州、南京参加全国性的会议途经上海，拜访了上海房管局的钟永钧总工程师。钟总说刚上任不久的局长桑荣林要见我，见面后桑局长说几天前“大内参”介绍了广州东华实业公司通过引进外资建房，没有花国家一分钱便建成了几十万平方米的楼房，希望我能在上海多停留两天，给上海介绍经验。在桑局长的诚意邀请下，我只好把前往苏州的时间推迟，先后两次在会议上介绍了以“借鸡生蛋”的“东华模式”为主题的东华实业公司的发展情况，引起了上海同行的极大兴趣。

　　不用国家投资而成片地建设住宅小区，建成一批批居民住宅的信息，同样引起了国家财政部的注意。财政部长王丙乾也曾亲临正在建设中的“五羊新城”视察垂询引进外资建房的情况，称赞“借鸡生蛋”的“东华模式”在解决住房困难和城市建设中的作用。

　　1988年8月下旬，在沿海城市房地产工作座谈会上，国家建设部周干峙副部长作了《房地产开发经营的广州模式》的发言，总结了广州在发展房地产业的三条经验，并给予高度评价。指出：“广州是我国沿海对外开放最早的城市之一，所经历的过程具有代表性，他们发展房地产业的经验，对其他开放城市乃至全国各个城市，都是有启发和借鉴的意义。”

　　在不到十年的时间里，东华实业公司在“借鸡生蛋”的“东华模式”（广州模式）中摸索前进，除了在广州市内陆续开发了“湖滨苑”“文德路文化街”、“太和岗”、“五羊新城”等成片小区和一些小规模的楼房，还在东莞市的桥头镇、增城市的新塘镇、惠州市的淡水镇和珠海市等投资建房项目。据我所知，“借鸡生蛋”的好做法也在全国多个城市开花结果。1988年广州市总结了东华实业公司的业绩，选为组建向社会发行股票的股份有限公司的试点。通过市里直接的调查核实和清产核资对照条件，于当年最后一天，即1988年12月31日由杨资元市长在广东大厦隆重宣布：“广州市第一家向社会公开发行股票的东华实业股份有限公司成立了”，这是广州市的第一家，也是全国房地产开发行业中的第一家股份公司。这样，解放思想，勇于开拓使广州在房地产业创下了四个全国第一：第一个引进外资兴建住宅，第一个出售以人民币交易的商品房，第一个实行住宅小区管理和第一个在房地产行业实行股份制。